La Rédaction
- Une nouvelle étude de la Haute école spécialisée du nord-ouest de la Suisse (FHNW) montre que l’intervention de l’État sur le marché du logement entraîne une hausse des loyers et une offre de logements plus restreinte.
- La réglementation fait fuir les investisseurs institutionnels qui préfèrent investir dans des rénovations plutôt que dans de nouveaux projets de construction peu sûrs.
- Les gagnants de la réglementation gouvernementale sont les locataires de longue durée qui, en moyenne, paient nettement moins que les nouveaux locataires.
- Les perdants sont tous ceux qui recherchent un nouvel appartement, c’est-à-dire les jeunes, les nouveaux arrivants et les migrants.
Le logement est devenu cher. Il y a moins d’appartements en Suisse qu’il n’y en a eu depuis des décennies et les prix des loyers augmentent. Alors que les politiciens débattent sur les mesures à prendre pour atténuer la crise du logement, une nouvelle étude a examiné l’impact réel de deux éléments de réglementation de l’État sur le marché du logement (voir ci-dessous). Voici les résultats les plus importants :
La réglementation entraîne une réduction massive de la construction
L’une des principales conclusions est que des règles plus strictes en matière de protection du logement conduisent les investisseurs institutionnels à construire beaucoup moins d’appartements. Les règles de protection des logements servent à réguler le parc d’appartements locatifs en limitant ou en interdisant sévèrement la démolition, la transformation et la conversion en propriété. Si les politiques édictent de telles règles, la construction de nouveaux appartements devient moins intéressante pour les investisseurs institutionnels. Dans le canton de Genève étudié, le renforcement de ces réglementations a entraîné une chute massive des nouvelles constructions, totalisant environ 600 millions de francs au cours de la période étudiée. Cela correspond à environ onze pour cent des dépenses totales de construction. Cela aggrave la pénurie de logements.
Genève dispose depuis 1983 de la Loi sur la démolition, la transformation et la rénovation des bâtiments d’habitation (LDTR). En 1996, la loi a été entièrement révisée. L’étude du professeur Kristyna Ters (FHNW) et de Konstantin Kholodilin (DIW Berlin) examine comment cette loi, ainsi que les limites de loyer et la gestion du logement qui y sont réglementées, influencent le marché du logement. Les données de 1994 à 2022 ont été analysées pour montrer comment la réglementation modifie les nouvelles constructions, les rénovations, les logements vacants et les rendements des investisseurs.
Si on construit moins, on rénove davantage
Résultat : au lieu d’investir leur argent dans de nouveaux projets de construction peu sûrs, les grands investisseurs se tournent vers les rénovations existantes lorsque les réglementations se durcissent. Ils visent à maintenir la valeur de leurs appartements existants ou à légitimer des augmentations de loyer dans le cadre des exigences légales. Cet effet est cependant temporaire : dès que les modernisations les plus importantes ont été réalisées et qu’il n’est plus possible d’apporter d’autres améliorations justifiant un loyer plus élevé, il n’y a plus aucune incitation à investir dans la rénovation.
Le plafonnement des loyers freine nettement moins l’activité de construction
Un plafonnement des loyers freine également les investissements dans de nouveaux bâtiments. La raison : la construction de nouveaux appartements devient moins attractive si le rendement est plafonné par des loyers maximaux. L’effet est toutefois nettement moins fort que dans le cas des règles de protection résidentielle. L’étude montre une baisse relativement faible et statistiquement faible de 100 millions de francs pour les investisseurs institutionnels ; pour les investisseurs privés, il n’y a aucun effet clair.
La pénurie de logements s’accentue
Dans un marché déjà tendu comme celui de Genève, le déclin de l’activité de construction aggrave encore la pénurie de logements. L’étude montre que des règles plus strictes en matière de protection du logement réduisent encore davantage le nombre d’appartements disponibles. En conséquence, la concurrence dans la recherche d’un appartement s’intensifie sensiblement, ce qui tend à conduire à des loyers de départ plus élevés sur le marché libre.
Les investisseurs institutionnels réagissent plus fortement
La baisse drastique des nouvelles constructions suite au renforcement de la réglementation concerne principalement les investisseurs institutionnels. La construction de logements privés sera nettement moins touchée.
Les locataires à long terme en profitent – au détriment de la qualité et de la flexibilité
Les plafonds de loyer protègent efficacement les locataires de longue durée : en moyenne, ils paient un loyer nettement inférieur à celui des nouveaux locataires. Dans le même temps, les données montrent que de nombreux appartements anciens restent non rénovés, ce qui indique que les loyers plafonnés pourraient réduire l’incitation à des rénovations complètes. Cela peut avoir un impact négatif sur la qualité de vie des locataires à long terme.
Plus de 80 pour cent des bâtiments anciens n’ont jamais été rénovés
Dans aucun autre grand canton suisse, le retard en matière de rénovation n’est aussi prononcé qu’à Genève : plus de 83 pour cent des bâtiments de plus de 40 ans n’ont jamais été entièrement modernisés, contre environ 48 pour cent à Bâle et 41 pour cent à Zurich. Ce résultat conforte l’interprétation selon laquelle une réglementation stricte des prix des loyers à Genève ralentit de manière mesurable les investissements dans la qualité de vie.
Les gagnants sont des locataires à long terme, les perdants sont des nouveaux locataires
Le résultat de tout cela est que si la politique intervient sur le marché du logement en réglementant les nouveaux bâtiments ou en plafonnant les prix des loyers, les principaux bénéficiaires sont les locataires de longue durée qui vivent à un prix relativement bas et sont bien protégés. Les perdants sont les jeunes, les nouveaux arrivants et les migrants, c’est-à-dire tous ceux qui doivent chercher quelque chose de nouveau. Ils trouvent moins d’appartements disponibles et doivent accepter des loyers nettement plus élevés sur le marché.
Les nouveaux locataires paient beaucoup plus à Genève
À Genève, les nouveaux locataires paient en moyenne environ un tiers de plus au mètre carré que les locataires existants. Avec une moyenne de 372 francs par m² et par an, Genève a les loyers demandés les plus élevés des cinq plus grandes villes suisses en raison de ses règles strictes en matière de prix de location. À Zurich, où il n’existe pas encore de plafond de loyer comparable, cette différence n’est que d’environ 18 pour cent, soit près de la moitié de celle de Genève.
Une forte immigration exacerbe les effets
Les effets examinés de la réglementation sont exacerbés par une forte immigration nette. Sans l’essor de la demande provoqué par des niveaux élevés d’immigration, les mêmes règles seraient moins problématiques.
Ce qui vaut pour Genève devrait aussi s’appliquer à Zurich ou à Bâle
L’étude a spécifiquement porté sur le canton de Genève. Selon les auteurs, les résultats peuvent également être transposés aux cantons qui ont une structure similaire, c’est-à-dire des marchés du logement locatif très tendus, des taux d’inoccupation très faibles et des loyers élevés, ainsi que des conditions politiques similaires.
Avez-vous peur de ne plus pouvoir trouver un appartement abordable à un moment donné ?
Daniel Graf (dgr) travaille depuis 20 minutes depuis 2020. Il dirige le département News & Society et est membre du comité de rédaction depuis septembre 2023.
